Hypotéka a kolotoč kolem ní
Jak dlouho trvá celý proces schválení hypotéky?
Zapeklitá otázka… Časy, kdy jsme do banky doručili kompletní složku dokumentů a za dva pracovní dny odcházely načerpané peníze z hypotéky na místo určení, jsou nenávratně pryč. Velké banky mají snahu jít cestou tzv. hypotečních center, tedy koncentrovat zpracování hypoték do několika málo míst. To na první pohled vypadá jako logický krok – poměrně komplikovaný produkt pak v bance zpracovávají zkušení specialisté. Bohužel s tím často dochází ještě ke dvěma efektům, a tím je redukce počtu pracovníků, kteří se hypotékami reálně zabývají, a snížení finanční motivace těchto specialistů. Výsledkem je jejich faktické přetížení, zvláště v posledním roce a mnohdy přístup „pracuji jen do výše svého platu“. Tento postoj jim ani nelze mít za zlé, protože zpracování pěti dalších úvěrů třeba v jejich volném čase není, na rozdíl od časů minulých, nijak zvlášť oceněno. Menší banky zachovávají systém 1–2 hypotečních bankéřů na pobočku, což je přece jen klientsky vstřícnější přístup.
A pokud jde o trvání procesu zpracování hypotéky obecně – čas ovlivní zejména odhad nemovitosti. Některé banky objednávají odhady přes svůj interní systém, v podstatě náhodným výběrem odhadců, u některých i nadále volá poradce či klient odhadci a domlouvá termín prohlídky – tím může často dosáhnout rychlejšího zpracování odhadu. Pod 5 pracovních dnů se však dostaneme zřídka.
Jestliže máme štěstí na odpočatého hypotečního bankéře, standardní případ bez komplikací (a také kvalitně zpracovanou dokumentaci – o tom, co někteří klienti vydávají za čitelný sken, bych se tu nerad rozepisoval…), řekněme, že za 10 dní můžeme teoreticky dosáhnout posunu úvěru do procesu schvalování.
Následují 2–3 dny schvalování, alespoň 1 den příprava smluv, podepisování úvěrových smluv a administrace zástavní a kupní smlouvy, příprava čerpání hypotéky – to zabere cca 5 dní, když půjde vše hladce. A pak si ještě 2–5 dní počkáme na čerpání. Některé banky mají ve své metodice i lhůtu 10 dní, ale obvykle ji nevyužívají. Zatím.
Suma sumárum – pod 3 týdny bych zpracování hypotéky raději nesliboval ani vlastní tchyni, daleko běžnější je měsíc a někdy víc. Mnohem víc…
Jaké dokumenty jsou potřeba pro vyřízení hypotečního úvěru?
Požadavky na dokumentaci se liší zejména podle účelu hypotéky, povaze příjmů klienta, státní příslušnosti, druhu a doby pobytu v ČR. Pro banku je ideálním klientem zaměstnanec, občan ČR, s cílem koupit nemovitost na dobré adrese, s alespoň 20 %, raději 30 % vlastních zdrojů a nějakou úvěrovou historií. Ovšem historií bez poskvrnky.
Základními dokumenty jsou osobní doklady (obvykle 2), potvrzení příjmů, výpisy z účtů (v různém počtu), kupní smlouva nebo jiný nabývací titul (třeba i rozvodový rozsudek). Nejste-li ten „ideální“ klient z odstavce výše, pak se seznam dokumentů může dále rozšiřovat – pracovní smlouva, výplatní pásky, daňové přiznání (fyzické osoby nebo Vámi (spolu)vlastněné společnosti), povolení pobytu, potvrzení o rodičovském příspěvku, výměr invalidního důchodu, doklady o zaplacení daně, potvrzení o bezdlužnosti, dokládání délky pracovní historie či pobytu v ČR, různá (čestná) prohlášení atd.
Pro banku je vůbec nejdůležitějším dokumentem doklad o schopnosti klienta splácet úvěr. Až na druhé místo bych řadil zajištění úvěru – tedy kvalitu zástavy. Následuje pestrá směs dokumentů, které si banka může vyžádat. Mnoho klientů je např. překvapeno, jak otravnou komplikací bývá absence informace o rodinném stavu na zadní straně občanského průkazu.
Proč jsou hypokalkulačky na webech různých společností ve své podstatě k ničemu (nabízí jen velmi orientační představu)?
Záleží hlavně na zdroji dat a také na úmyslech a cílech toho, kdo „kalkulačky“ zveřejňuje. Některé banky publikují tabulkové úrokové sazby a neposkytují z nich žádné výjimky, jiné banky zase tyto zveřejňované sazby považují za východisko pro jednání. Také můžete najít úrokové sazby s pojištěním a sazby jiných bank bez pojištění vedle sebe. Mnohdy srovnávače obsahují úrokové sazby pro „ideální“ klienty, přitom jsou banky, které rozlišují úroky i podle typu příjmů, počtu členů rodiny bez příjmu, disponibilní rezervy apod. A pak se klient diví, jak je možné, že mu banka dává horší podmínky.
Spočítat si splátky úvěru dokáže každý i bez internetu s pomocí jedné ze základních funkcí excelu. Jiná věc pak je, jaké úrokové sazby může daný klient reálně dosáhnout. Tady obvykle platí, že zkušený finanční poradce vyjedná pro klienta nějaké výhody oproti oslovení dané banky „napřímo“. Hypoteční bankéř také musí plnit nějaký plán objemu obchodů a je ochoten vyjít vstříc zprostředkovateli, který je schopen mu počtem dodaných úvěrů s plněním plánu výrazně pomoci.
Co se stane s hypotékou, když se pár rozejde?
Každý z nich dluží bance celý zůstatek úvěru. To tedy i před rozchodem, ale v té chvíli si to obvykle uvědomí naplno.
Klienti k dluhu často přistupují jako k vlastnictví nemovitosti – já půl, ty půl. Tak se sice mohou dohodnout, ale úvěr má v bankovních registrech každý z nich celý – když nesplácí jeden (a hypotéka je obvykle navázána na jeden inkasní účet), banka bude požadovat splácení po tom druhém.
Rozchod je emotivní záležitost, ale hypotéka potřebuje hlavně (pokud možno rozumnou) dohodu obou stran. Ano, finanční poradci asistují někdy i u rozvodů…
Variant řešení se nabízí několik: prodáte úvěrovanou nemovitost a splatíte dluh. Jeden z páru, je-li dostatečně bonitní, převezme od partnera celou nemovitost i celý dluh. Anebo nahradí spoludlužníka (případně spoluvlastníka – není podmínkou) novým spoludlužníkem. Ovšem také to může dopadnout tak, že žádná ze stran není schopna tu druhou vyplatit, nechtějí prodat zastavenou nemovitost, nebo by prodej nestačil uhradit dluh (ano, i to se může stát), nemovitost třeba pronajmou a hypotéku dál společně splácí. Variant je zkrátka dost, ale jednoznačně nejhorším řešením je bitva rozvodových právníků.
Jaké další produkty jsou nabízeny k hypotéce? A jaká je jejich (ne)výhodnost?
Nejtypičtějšími produkty k hypotéce jsou pojistky, životní i neživotní, účty (většinou povinné), kreditní karty, někdy investice.
Pojištění pořizované nemovitosti:
Pro klienta bývá v balíčku s hypotékou (ne vždy a za všech okolností) nejpřijatelnější pojištění pořizované nemovitosti. Hypotečního bankéře tato položka obvykle neživí, má ji za úkol prodávat jen kvůli „čárce“ ve statistice a je ochoten kalkulovat i se slevou, nejen na úroku, ale i v ceně pojištění.
Životní pojištění
To je jiná kapitola. Nezastírám, že jsem nepřítelem bankopojištění, tedy životních pojistek (obvykle na riziko smrti a invalidity, ale může mít více položek), které mají klientovi přinést slevu na poskytované úrokové sazbě hypotéky. V drtivé většině případů ovšem na principu „přece byste nechtěl slevu zadarmo“. Zastávám názor, že by klient k hypotéce zkrátka životní pojištění sjednat měl, ale nezávislé, ušité na míru sobě, své rodině, a nikoliv úvěrující bance, nemluvě o rozsahu takovou pojistkou pokrytých rizik.
Kreditní karty a pravidelné investice
Ty také někdy přinášely efekt nižší úrokové sazby. Kartu lze tolerovat = nepoužívat ji (i když pozor, i karta odložená v šuplíku Vám snižuje bonitu), pravidelná investice naopak může významně posloužit k dřívějšímu splacení hypotéky.
Na jak dlouho se dává fixace hypotéky, je lepší delší či kratší období (pro další refinancování hypotéky)?
Fixovat úrokovou sazbu lze na dobu od 3 měsíců po 15 let. Bývaly doby, kdy hodnoty úrokových sazeb rostly s prodlužující se dobou fixace, nyní by jejich zápis měl spíše tvar U – banky jednoznačně preferují fixaci na 5 let, co je méně nebo více, je obvykle dražší.
A jestli je lepší delší nebo kratší období? Kdo tohle ví? Záleží na prognóze vývoje, ekonomické situaci a samozřejmě i aktuální výši úrokových sazeb. V dobách, kdy úroky klesly na 1,5 –1,7 % bylo prakticky všem jasné, že delší fixace se jednoznačně vyplatí a není důvod váhat.
V současné době jsme zřejmě na cestě vzhůru, ale jestli se už zase blížíme k bodu obratu, nebo alespoň stagnace, anebo jsme teprve na počátku mnohem delší růstové křivky, to bychom se museli ptát asi hlavně virů… Domnívám se, že aktuálně je lépe riskovat „ušlý zisk“ 2–3 desetin procenta (pokud by se úroky vrátily v průměru pod 2 %) než ztrátu násobně vyšší – v blízké budoucnosti považuji za pravděpodobnější úroky 2,5 % než 1,9 %. Volil bych tedy spíše delší fixace úrokových sazeb.
U refinancování musíte vzít v potaz ještě jeden parametr, tedy pokud nerefinancujete ihned, a sice jak daleko dopředu si zajišťujete úrok na další období. Dnes lze získat úrok až 3 roky předem, obvyklejší jsou 2, případně 12 měsíců. Při dopředném refinancování musíte mít na paměti, že ačkoliv se nová úroková sazba uplatní až ve chvíli, kdy skončí fixační období sazby předešlé, nové fixační období Vám běží od okamžiku podpisu dodatku stávající úvěrové smlouvy nebo podpisu nového úvěru. Takže zafixujete-li si 8leté období 2 roky předem, reálně budete novou úrokovou sazbu využívat 6 let.
Zamyšlení závěrem
Před pár lety jsem si říkal, jestli se už neblíží doba, kdy poptávka po našich poradenských službách nezačne klesat. Jestli třeba banky nedokážou proces vyhodnocování klientů a oceňování nemovitostí nějak zautomatizovat. A pak přišel rok 2008. A po pár letech nový zákon a kritéria ČNB na posuzování příjmů apod. A teď koronavirus.
Neustále se potvrzuje, že máte-li v úmyslu financovat pořízení nemovitosti hypotékou, je dobré se o tomto záměru poradit. Nikoliv se sousedem, to ne. A možná ani s tou paní za přepážkou v bance (nic proti té paní, jen její zaměstnavatel ji už dávno nenechává dělat hypotéky…), ale spíše s někým, kdo zná podmínky ve více než jediné instituci a umí ušít řešení přímo danému člověku na míru. Kdo ví, třeba Vám dokáže ušetřit peníze. Třeba pro Vás najde cestu, i když jste poslední roky optimalizoval daňové přiznání anebo máte v kolonce „pracovní pozice“ napsáno „číšník“. A ne, není dobré nejprve sám zkusit obejít 4 banky a teprve, když si nabijete roušku, vyrazit za poradcem…
