Je/měla by být úroková míra jediným kritériem při výběru hypotéky?
Pro zájemce o hypotéku je obvykle hlavním (a mnohdy také jediným) kritériem, o které se zajímá a s jehož pomocí srovnává nabídky konkurujících si poskytovatelů úvěrů, úroková sazba. Je to však ten jediný, nebo alespoň nejdůležitější parametr, o který by se měl budoucí dlužník zajímat?
Dlouhá léta se finanční poradci snažili své klienty naučit, aby si všímali nejen úrokové sazby úvěrů, ale také tzv. RPSN (roční procentní sazby nákladů). Tedy údaje, který k úrokové sazbě „přičítal“ ještě náklady s úvěrem bezprostředně související. To bylo důležité zejména v dobách nemalých poplatků za poskytnutí nebo i vedení úvěru, zatímco dnes se do RPSN může promítnout de facto jen náklad na pojištění (nemovitosti i životní), poplatky katastru a cena za odhad hodnoty nemovitosti. Poplatek za odhad nám banka může odpustit či kompenzovat, poplatky za vklady a výmazy práv na katastru jsou pro všechny stejné a roční cena majetkového pojištění je ve srovnání s výší měsíční splátky hypotéky okrajovou záležitostí. Cena životní pojistky, kterou občas banky spojují se slevou na úrokové sazbě, to je na samostatné téma…
Tím chceme naznačit, že vezmeme-li si za příklad ideálního klienta, tedy zaměstnance s čistou mzdou na úrovni alespoň 2,5násobku budoucí splátky a úsporami ve výši 30 % kupní ceny a úvěrovou historií bez poskvrnky, který si chce vzít hypotéku ve výši 4 000 000 Kč s fixací úroku na dobu 5 let, a budeme porovnávat nabídky bank, tak pokud jde o úrokovou sazbu, dostaneme velmi podobné výsledky. Když mluvíme o porovnávání nabídek, samozřejmě tím nemyslíme, že se spokojíme s informací z webových stránek, ale máme na mysli úrokové sazby, za které bychom daný úvěr dokázali skutečně realizovat. Úvěr pro takového klienta by ovšem rádi poskytli všichni…
Jakmile ale nejsme ten „ideální“ klient, případně chceme nějaký z výše naznačených parametrů (např. období fixace) změnit, důležitost úrokové sazby nám rychle ustoupí do pozadí.
Co když potřebuji půjčit 90 % hodnoty nemovitosti?
Nebo dokonce ještě o něco více? Co když pracujeme v aktuálně neatraktivním (rozumějte koronavirem postiženém) oboru? Co když jsme cizinec s pouze dlouhodobým pobytem v ČR? Co když jsme OSVČ a daníme paušální sazbou? Co když je jeden z páru na mateřské? Bude v takových situacích rozhodující úroková sazba, nebo spíše ochota toho kterého bankovního ústavu nás vůbec úvěrovat?
To všechno jsou víceméně ekonomické parametry. Nesmíme ale zapomínat ani na ty, které sice běžně nemají číselné vyjádření, ale mohou mít nemalý vliv na naši duševní rovnováhu. Představte si například situaci, kdy máte dle rezervační smlouvy 30 dní na zajištění financování, podali jste žádost o úvěr se všemi dokumenty včas do banky, banka si objednala odhad nemovitosti u svého smluvního odhadce, ale její interní systém shodou okolností vybral toho, který je zrovna nemocný a prohlídku Vaší budoucí nemovitosti zvládne nejdříve za 3 týdny. A nebo požádáte banku o čerpání úvěru a dozvíte se, že: „dle metodiky na to banka má 5 dní, ale protože toho zrovna mají moc, tak to teď trvá dní 10…“. Nevyměnili byste v tu chvíli desetinu procenta z úrokové sazby Vaší hypotéky za trochu času?
