Odhad nemovitosti je nejdůležitější bod celého vyřizování hypotéky. Bez odhadu nelze úvěr poskytnout, bez aktuální ceny nemovitosti a případných rizik spojených s nemovitostí banka není schopna půjčit peníze. Díky odhadu banka zjistí reálnou akceptovatelnou cenu nemovitosti ale i další náležitosti, jako jsou případná rizika vlastnictví a právní nesoulady. K tomuto tématu přinášíme odborné komentáře od hypotečního specialisty Daniela Horňáka.
Odhad zadává většinou sama banka. Ve většině případů je zdarma, případně za minimální poplatek. Určitě se nepouštějte do odhadu sami přes "známého". Takový odhad vám v bance neprojde, každá instituce má jinou metodiku, jiné formuláře. Doporučujeme to tedy nechat na hypotečním specialistovi.
Co když odhad nevyjde podle představ?
Pokud odhad nemovitosti nevyjde, není ještě vše ztraceno. Běžně se stává, hlavně u dražších nemovitostí, že odhad nevyjde přesně na kupní cenu. Může to být ale také tím, že nemovitost je prostě předražená a její hodnota neodpovídá kupní ceně. Pak je možné navýšit vlastní zdroje, nebo zajistit například nemovitostí v rodině, případně jinou vlastní nemovitostí. Můžeme samozřejmě sehnat peníze dalším úvěrem, bez zajištění, je to ale dražší varianta a musíte být dostatečně bonitní.
Rozdíl mezi kupní cenou a odhadem banky může být až 10 procent. To se běžně stává a není to vždy jen důkaz předražené nemovitosti. Odhad bankou není klasický tržní odhad, ale vyhodnocení rizika, do kterého je banka ochotná jít s touto konkrétní nemovitostí. Pokud totiž banka nebude mít splácený úvěr a bude realizovat prodej této nemovitosti, musí to proběhnout v relativně krátké době. A podle toho banka k odhadům přistupuje.
Pokud kupujete nemovitost mimo velká města, může se stát, že odhad nemusí vyjít, pokud půjde o specifickou nemovitost. I v případě, že odhad nevyjde, můžete stále požádat banku o přehodnocení. Ne všechny instituce ale na toto slyší.
Dokumenty potřebné k odhadu
Pokud se jedná o koupi dokončené nemovitosti, nepotřebujete žádné zásadní dokumenty. V případě například výstavby už seznam dokumentů může být celkem obsáhlý. Dnes je požadován energetický štítek a pokud ho budete mít ve třídě A nebo B, můžete dostat i zajímavou slevu z úrokové sazby. Pokud kupujete rodinný dům, banka může požadovat i nějaké výkresy domu, případně projektovou dokumentaci. V případě výstavby budete potřebovat přesný rozpočet, případně i smlouvu s firmou, která vám dům postaví.
Nebojte se, vyhotovení odhadu nezabere většinou více než týden. Termínově se banka od banky liší. Záleží, zdali odhad půjde formou on-line, ten je pak hotový většinou do druhého dne. Pokud bude muset na místo odhadce, termín se prodlouží zhruba na týden i déle. Nejrychlejší hypotéku uděláte za týden, ty standardní se pohybují okolo 3 týdnů až měsíce. V průběhu vyřizování budete řešit i kupní smlouvy, případné právní posouzení, a to může hypotéku také lehce zdržet.
Co všechno ovlivňuje výsledek odhadu?
Banka při odhadu posuzuje více kriterií, jako je lokalita, stav nemovitosti, dopravní obslužnost a občanskou vybavenost v místě. Důležité jsou také záplavové zóny. Pokud nemovitost v takové zóně leží, nepůjde pojistit a banka ji tedy do zástavy nevezme. Nemovitost musí být dobře prodejná, pokud byste přestali úvěr splácet". Můžete narazit i na lokalitu tzv. vyloučenou kde ačkoliv se nemovitosti prodávají, banky je úvěrovat nechtějí.
Zásadním problémem, který může u odhadu nastat, hlavně u rodinných domu staršího data, jsou špatně zakreslené stavby do katastrální mapy. V minulosti například proběhla rekonstrukce, přístavba, ale fakticky zákres do katastru nikdo neřešil. Odhadce, pokud toto zjistí, bude banku informovat o těchto rizicích a banka bude chtít, aby před samotným čerpáním úvěru byl tento stav narovnán". Toto pak může prodloužit, ne-li úplně znemožnit poskytnout hypoteční úvěr.
Také přístupové cesty jsou častým problémem, stejně tak vedení sítí. Pokud jezdíte k nemovitost po pozemku, který není váš, není to ani veřejná komunikace a patří někomu jinému, tak byste měli zpozornět. Může se nakonec jednat o nevhodnou zástavu, pokud není právně zajištěn přístup, nebo jsou sítě, jako je voda, elektřina a plyn vedeny přes cizí pozemky bez tzn. věcného břemene.
Autor
