Ve všech segmentech nemovitostního trhu – od bytů přes rodinné domy až po pozemky a průmyslové objekty – jsme v prvním čtvrtletí zaznamenali meziroční nárůst cen až 10 %. Mohutná poptávka ze strany kupců, která žene růst cen nemovitostí stále výše, tak zároveň otevírá prostor i pro alternativní formy investic do nemovitostí. Těmi jsou rovněž i nemovitostní fondy, u kterých se v důsledku výrazného růstu cen nemovitostí očekává i jejich velmi silné úročení.
Především ceny bytů, ale i ostatních typů nemovitostí, ať už se jedná o rodinné domy či stavební i zemědělské pozemky v posledních delších kvartálech rostou. Zvyšují se v posledních delších měsících ale i ceny dalších druhů nemovitostí, jako jsou garáže, sklady, haly či i další průmyslové stavby. A ani nedávná čtvrtletí nejsou výjimkou, jelikož ceny všech kategorií bytů jenom během prvního kvartálu letošního roku oproti předchozímu poslednímu kvartálu minulého roku 2024 vzrostly v průměru zhruba o 10 %. Prakticky ceny všech typů nemovitostí tak v prvním čtvrtletí tohoto roku rostly, s tím, že tempo zdražování oproti předchozímu kvartálu dokonce ještě citelněji zrychlilo. Rovněž i ceny rodinných domů se dle nedávno zveřejněných statistik z meziročního srovnání zvýšily, a to o 6,3 %. Ceny pozemků také nevyjímaje, poněvadž ty z meziročního pohledu stouply přibližně o 5,5 %. Nutno podotknout, že právě na zvýšené poptávce po nemovitostech a na následném tempu růstu cen, zejména pak bytů, se projevila a stále projevuje poměrně silná aktivita investorů. Čili subjektů, kteří danou nemovitost neplánují využívat pro účely vlastního bydlení, ale kteří si danou nemovitost či objekt pořídili hlavně z důvodu investičního záměru a k případnému budoucímu prodeji. Tedy především za účelem očekávaného a potenciálně výrazného zhodnocení své investice v čase, které ve velice častých případech investoři posílí následným příjmem z pronájmu dané nemovitosti. Tyto kroky investorů jsou tudíž ruka v ruce i se zájemci o vlastní bydlení podporovány průběžně zveřejňovanými statistikami ohledně opětovného a již nepřetržitého zvyšování cen prakticky všech kategorií nemovitostí v ČR. Kupci si tak aktuálně uvědomují, že pořízení vyhlédnuté nemovitosti za ještě relativně přijatelné ceny se už v budoucnu nemusí opakovat.
Co ukazují poslední statistiky?
Nejen dle nedávno zveřejněných dat ČSOB indexu ohledně bydlení se ceny všech typů nemovitostí zvýšily i z mezikvartálního srovnání. Tedy oproti poslednímu kvartálu minulému roku ceny nemovitostí vzrostly také i v prvním kvartálu letošního roku. Ceny bytů všech kategorií se v prvním čtvrtletí letošního roku tím pádem oproti čtvrtému čtvrtletí minulého roku zvýšily v průměru přibližně o 3,7 %. Ceny rodinných domů se v letošním prvním čtvrtletí mezikvartálně zvýšily zhruba o 2,5 % a ceny pozemků oproti předchozímu poslednímu čtvrtletí minulého roku stouply v průměru na ceně o 1,4 %. Následující měsíce a kvartály se v dalším potenciálním růstu cen nemovitostí s velkou pravděpodobností nebudou oproti předchozím kvartálům podstatně lišit. Jedna část investorů zaměřujících se na investice s podkladovými aktivy v podobě nemovitostí se tak zaměřuje buď přímo na nákup vyhlédnuté investiční nemovitosti, druhá a čím dál více se rozšiřující část investorů pak směřuje své investuje do nemovitostních podílových fondů či nemovitostních FKI. Typy těchto nemovitostních fondů totiž na zmiňovaném rychlém růstu cen nemovitostí participují. Největší poptávka čistě v souvislosti s investičními nemovitostmi je pak poptávka po starších, ale i nových bytech do maximální výměry 45 metrů čtverečních. Tyto typy bytů jsou tudíž mezi investory z hlediska oblíbenosti hojně pořizovány zejména z důvodu dostupnějších cen a pro potenciální nájemce ve výsledku i akceptovatelnějšími cenami nájemného. Poptávka po nových bytech dle předběžných odhadů developerů může ve druhé polovině letošního roku vzrůst přibližně o 5,7 % a v první polovině příštího roku narůst zhruba o 6,6 % plošně v ČR. V Praze poptávka pouze po bytech v novostavbě může ve druhé polovině tohoto roku stoupnout přibližně o 5,4 % a v první polovině roku 2026 dokonce až o 6,6 %. Velká část této předpokládané poptávky se právě týká i zmíněných investičních záměrů.
Jak nemovitostní FKI vlastně funguje a jaké jsou jeho výhody?
Dalším typem investování do nástrojů mající jako podkladové aktivum rovněž nemovitosti je zmíněné investování prostřednictvím nemovitostních fondů. Speciálně skrze tzv. fondy kvalifikovaných investorů čili v tomto případě nemovitostních FKI. Zároveň také záleží na dané specializaci fondu, respektive do jakých konkrétních druhů nemovitostí a developerských projektů fond investuje či jaké konkrétní projekty plánuje v daném časovém horizontu zrealizovat. Nemovitostní FKI v tak posledních delších měsících zažívají velkou poptávku a doslova boom jak u nových klientů s jejich novými vklady, tak současně i v rámci navyšovaní vkladů stávajícími investory. Výkonnost úročení u prověřených nemovitostních fondů by tedy měla být dle předběžných očekávání, vycházejících z průběžně zveřejňovaných dat, nejen v dohledné budoucnosti velice výrazná. Jenom pro připomenutí, už ke konci prvního pololetí minulého roku byl tehdy předpokládaný meziroční 5% roční plošný nárůst cen nemovitostí v ČR překonán již v průběhu následujícího třetího kvartálu loňského roku. Nedávno zveřejněná data pak tento rostoucí cenový trend nadále potvrzují. Při investici do nemovitostního FKI mají rovněž investoři tzv. minimální garantovaný výnos prioritních investičních akcií převyšující pěti procentní roční výnos, a to i za předpokladu, že by fond vykázal nižší zisk či by dokonce zaznamenal ztrátu. Takovýto scénář se ale u prověřeného nemovitostního fondu disponujícího ve svém portfoliu různými typy nemovitostí či kvalitními developerskými projekty aktuálně a ani v dohledných letech nepředpokládá, ba naopak. Zároveň u nemovitostních FKI, které je dobré mít investičním portfoliu alespoň pět až šest let, je možno využít tzv. tříletý test. Po uplynutí tohoto tříletého období totiž daný investor nemusí z této investice zaplatit 15% daň z příjmu. Navíc výkonnost úročení nemovitostních fondů je umocňována tzv. složeným úročením, což se v rámci zmíněného pěti či šestiletého horizontu může danému investorovi velice zajímavě vyplatit. Nemovitostní fondy tudíž nejen že mohou pokrývat míru inflace, ale mohou být jedním z dalších velice efektivních a zároveň i potenciálně velmi výnosných instrumentů. Nemovitostní fondy jsou tak ideální investiční volbou zejména pro investory, kteří nechtějí nebo se obávají do nemovitostí investovat přímo sami. Fond totiž jednotlivé nemovitosti či projekty velice pečlivě vybírá a následně do nich kloudně a odpovědně investuje.
Autor
