Investice do nemovitostí představuje jeden z nejrozšířenějších a nejbezpečnějších způsobů, kam uložit vydělané peníze.
Pořiďte si investiční nemovitost
Ceny nemovitostí dlouhodobě stoupají. Ve třetím tisíciletí nejprve rostly výrazně v roce 2003 po vstupu České republiky do Evropské unie. Další vzestup se odehrál v roce 2008 v souvislosti s realitním boomem. Po tzv. finanční krizi ceny nemovitostí dočasně klesly, aby se opět nadechly k růstu. Poslední čtyři roky rostou až o 13 % ročně a překročily svá historická maxima. Příčinou je současný stav ekonomiky, nedostatek nových bytů od developerů a doposud velmi příznivé sazby hypoték.
Jak byste měli postupovat při hledání té správné nemovitosti na investici? Jak se orientovat ve spletité inzerci realitních kanceláří? Jak stanovit správnou cenu a jaká jsou možná rizika? Odpovědi Vám přinese tento blog, který se věnuje investicím do nemovitostí. V dnešní části se zaměříme na samotné stanovení ceny. Z pohledu osoby, která nemovitost hodlá pořídit, je důležité se řídit základními principy a ve výsledku koupit za co nejvýhodnější cenu.
Jak stanovit cenu nemovitosti
Existuje několik způsobů, jak stanovit cenu nemovitosti. Nejčastěji používané metody jsou srovnávací, nákladová a výnosová. Pokud je možné na trhu najít obdobné nemovitosti, je vhodné využít metodu srovnání ceny alternativních nemovitostí, které odpovídají svým využitím, velikostí, rozlohou, technickým stavem či parametry (např. bonita půdy). Konkrétní rozdíly je nutné v ceně očistit, abychom došli k relevantně porovnatelnému závěru. Analýza trhu prostřednictvím realitní inzerce je v poslední době často využívaným způsobem získání obvyklé tržní ceny. Při porovnávací metodě je kritériem cena, která byla dosažena v daném místě a čase při prodeji obdobných nemovitostí. Ceny nemovitostí nabízených na realitních serverech lze použít, pokud se upraví příslušnými koeficienty. Makléři Bidli k tomu využívají sofistikované cenové mapy, které analyzují desítky až stovky prodaných nemovitostí v podobné lokalitě. Ze všech metod je tato nejvíce používaná, především u bytů či pozemků.
Nejčastější je nákladová metoda
Nákladová metoda představuje nejčastěji náklady na pořízení (pozemek, stavba, inženýrské sítě) plus případná inflace. Výchozí cena je stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena kumulovaným cenami vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, nosná konstrukce, stropy, podlahy a vybavení, krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a od ní odečítáme přiměřené opotřebení. Často využívaná u rozestavěných staveb či komerčních areálů.
Cenu stanoví výnosová metoda
Výnosová metoda stanoví cenu podle výnosu z provozování či pronájmu nemovitosti. Dle této metody se vychází z možností využití dané nemovitosti a odhaduje se roční výnosnost, např. výše nájmu a nepřímo se tak získává i cena nemovitosti. Jde o určitou prognózu budoucího užitku nemovitosti, vyjádřenou budoucím výnosem, která bere v úvahu také spolehlivost a stabilitu výnosu. Při zjištění výnosové hodnoty je kritériem ceny nemovitosti zisk formou nájemného, proto je nejčastěji využívaná při nákupu komerčních nemovitostí. Nájemné musí být reálně dosažitelné a stanovíme jej po odpočtu nákladů. Řada investorů požaduje 8% roční výnos. Při pořízení nemovitosti za 1 mil. Kč to představuje roční zisk 80 tisíc korun po odečtení nákladů. Návratnost investice v takovém případě dosáhnete za 12,5 roku. Hranice ročního výnosu se samozřejmě liší dle lokality a rizikovosti investice. Řada konzervativních investorů se spokojí i s výnosem pět procent za rok.
S dotazem na cenu a výnosnost konkrétní nemovitosti je vždy lepší se obrátit na odborníka. Makléři Bidli Vám nabízí bezplatnou konzultaci a pokud se nemovitost rozhodnete s námi hledat, dokážeme Vám ji najít na míru dle Vašich požadavků.
Autor
