Jak chytře sepsat nájemní smlouvu a předejít tak pozdějším útrapám + vzor nájemní smlouvy
Ať už chcete pronajímat svůj byt nebo jste sami budoucím nájemcem, pohlídejte si, aby vaše smlouva měla veškeré náležitosti.
Nikdo si totiž nemůže být na 100 % jistý, kdo stojí na druhé straně. Ač se člověk na první pohled může zdát sebevíc přátelský, až přijde na pozdější žádosti o změny ve smlouvě, může nastat velký problém. Vyvarujete se tak stresu a litování. Poradíme vám, na co si při uzavírání nájemní smlouvy dát pozor.
Zákon uvádí, že smlouva musí být písemná a měla by splňovat tyto náležitosti:
Údaje obou účastníků
Tedy jméno a příjmení, trvalé bydliště, datum narození nebo rodné číslo. Doporučujeme požádat také o číslo občanského průkazu pro ověření totožnosti dané osoby. Stejně tak uveďte i kontaktní informace, mohou se hodit. Nezapomeňte, že všechny uvedené identifikační informace se vyžadují od obou subjektů!
Přesné vymezení předmětu nájmu
Čím specifičtější, tím lepší – tj. údaje z Katastrálního úřadu obsahující číslo pozemku, adresu, konkrétní patro či výměru nemovitosti. Vždy chtějte také doklad o vlastnictví dané nemovitosti. Jistota je jistota.
Výše nájemného (+ další poplatky) a způsob úhrady
Ve smlouvě chtějte jasně vymezenou výši nájemného, splatnost a číslo účtu. Ujistěte se také, zda je nájem včetně měsíčních záloh na energie, případně kolik se platí a kam peníze posílat (ve většině případů bývá smlouva napsána na majitele). U dodavatele internetu si ale nejspíš budete muset sjednat smlouvu novou a posílat měsíční poplatek zvlášť. Ujasněte si také, zda jsou v bytě nějaké další povinnosti – jako např. úklid společných prostor či poplatky s tím spojené.
Kauce: Nájemníky nesnášená, ale pronajímateli vysoce žádaná forma jistoty. Kauce se obvykle pohybuje okolo 1-3 měsíčních nájmů. Je vratná. Pronajímatelé se jí brání proti neplatičům. Mohou ji (nebo její část) použít jako kompenzaci za zničení vybavení bytu nezodpovědnými nájemníky.
Na dobu určitou, nebo neurčitou?
U tohoto bodu 2x tak zpozorněte, protože s ním bývají časté potíže. Pokud dobu nájmu ve smlouvě neuvedete, je automaticky sjednána na dobu neurčitou. Pokud máte dlouhodobý nájem, můžete si do smlouvy vepsat také průběžné každoroční zvyšování nájemného (odvozené od rostoucí ceny nemovitostí a energií). Pokud to uvedené ve smlouvě nemáte, přesto máte na zvýšení nárok. Podmínkou je, že můžete nájem zvýšit max. 1x za 12 měsíců a to max. o 20 % ceny (za 3 poslední po sobě jdoucí roky).
Výpověď z nájmu: Výpověď z nájmu nájemce může udat kdykoliv (i bez udání důvodů). Nicméně nejen nájemce, ale i pronajímatel může požadovat vypovězení nájemní smlouvy (smlouvy na dobu určitou i neurčitou) v tříměsíční výpovědní lhůtě, avšak jen a pouze za těchto podmínek:
- poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,
- je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo na členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcům byt, nebo proti cizímu majetku, který se v domě nachází,
- má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu,
- je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
Potřebujete nutně uvolnit byt svému blízkému či ho chcete pro sebe? I v tomto případě můžete smlouvu vypovědět s tříměsíční lhůtou na vystěhování.
Ostatní práva a povinnosti nájemce a pronajímatele
Dle právníků nejproblematičtější částí smlouvy. Jako pronajímatel můžete stanovit, co si nájemce může a nesmí v bytě dovolit. Ale všechno má své meze…
Majitel nemůže nájemníkovi ze zákona zakázat ani domácí zvířata, ani kouření. Na druhou stranu často požaduje jako protihodnotu vyšší nájemné (kvůli poškrábání nábytku či jinému opotřebení a poničení vybavení).
Dle slov zákona by měl nájemce hradit pouze drobné opravy a běžnou údržbu (malování, čištění podlah apod.) Pokud to není ve smlouvě uvedeno, dožadujte se raději písemné podoby všech vašich povinností, abyste pak nebyli zaskočeni. Větší opravy zajišťuje pronajímatel. Určitě je dobré vyžádat si ke smlouvě i fotodokumentaci aktuálního stavu nemovitosti, případně také soupis vybavení. Bude se to hodit při předávání nemovitosti nazpět.
- Pokud se jedná o urgentní situaci (např. požár)
- Je-li nutná oprava
- Končí-li smlouva a v nemovitosti je naplánovaná prohlídka nových zájemců
U 2. a 3. bodu musí pronajímatel o vstupu do bytu či domu nájemníkovi předem říci (i písemně).
Ano. Stačí na úřadě předložit nájemní smlouvu. Souhlas pronajímatele není k této žádosti potřeba.
Ano, ale bez písemného souhlasu majitele nemovitosti se neobejdete.
Doporučuje se to. Jakákoliv změna musí být okamžitě nájemcem nahlášena.
Závěrečná ustanovení
Nezapomeňte se vlastnoručně podepsat, uvést datum a místo, kdy a kde byla smlouva o pronájmu podepsaná a kdy nabývá účinnosti.
Na vzor nájemní smlouvy se můžete podívat zde.
Chcete pronajmou nemovitost, ale nechcete s tím mít tolik starostí? Nechte to na nás. Najdeme vám spokojeného nájemníka a vše vyřešíme za vás. Rychle, spolehlivě a bezstarostně.
Autor
