V loňském roce došlo k dosud nejzásadnějším změnám na trhu bydlení z pohledu regulací a kontinuálního zhoršování podmínek pro pořízení vlastního bydlení. Dlouhodobě příznivá situace se díky zásahům regulátorů a obav z přehřátí ekonomiky obrací proti spotřebitelům a firmám a již reálně ovlivňuje trh s nemovitostmi.
Co se stalo v roce 2017 na trhu s bydlením? Fakta, čísla, prognózy
V loňském roce došlo k dosud nejzásadnějším změnám na trhu bydlení z pohledu regulací a kontinuálního zhoršování podmínek pro pořízení vlastního bydlení. Dlouhodobě příznivá situace se díky zásahům regulátorů a obav z přehřátí ekonomiky obrací proti spotřebitelům a firmám a již reálně ovlivňuje trh s nemovitostmi.
Jde o 3 hlavní změny, které se dotknou zejména lidí, kteří teprve o pořízení vlastního bydlení uvažují, ale také těch, co již svoje bydlení financují a dříve či později jim skončí původní fixace úroku:
- Regulace hypoték Českou národní bankou
- Zvyšování úrokových sazeb
- Zvyšování cen nemovitostí
Česká národní banka (ČNB) v roce 2017 prosadila regulativní opatření, které mimo jiné „doporučuje“ bankám neposkytovat hypoteční úvěry na bydlení ve výši nad 80 % celkové ceny nemovitosti, tzn. že každý žadatel o hypotéku musí mít vlastní zdroje minimálně ve výši 20 % z celkové částky. To je např. v případě bytu za 3.000.000 Kč celkem 600.000 Kč z vlastních úspor. Nehledě na to jsou tu ještě další navrhované parametry, které cestu k hypotéce dále znesnadňují. I přesto se některým bankám daří tento tlak vyvažovat, nicméně úvěrové podmínky, především úrokové sazby pro úvěry nad 80 % ceny nemovitosti jsou nesrovnatelně horší a nevýhodné. Tuto regulaci chce v dalším kole změn ČNB prosadit také pro nebankovní subjekty, které jsou nyní ze zákona v podstatě neregulovatelné, a tak ještě více kontrolovat trh financování bydlení.
Druhým výrazným zásahem ČNB nejen do trhu bydlení bylo zvýšení úrokových sazeb, které bude i nadále pokračovat. Dle vyjádření zástupců regulátora se tak děje z důvodu řízeného zpomalení ekonomického růstu, v kontextu úvěrování ke zbrzdění ochoty lidí a firem půjčovat si peníze. Zvýšení úroků pochopitelně zdraží úvěry firmám, běžným lidem pak spotřebitelské úvěry a samozřejmě hypotéky. Otázkou zůstává, jak rychle bude ČNB sazby zvyšovat a k jakým procentům zvyšování vystoupá. (Zajímavý článek k tématu najdete např. v Lidových novinách.)
Synergickým efektem extrémně dobré kondice české ekonomiky včetně výrazné kupní síly obyvatelstva a nízké nezaměstnanosti byl a nadále bude růst cen zboží a služeb. Rostly také ceny nemovitostí. V rozhovoru s Janem Fraitem, ředitelem samostatného odboru finanční stability ČNB ze 7.12.2017 (celý rozhovor najdete zde) se uvádí: „Česká ekonomika prochází od roku 2015 poměrně silným oživením, výrazným poklesem nezaměstnanosti a v poslední době taktéž začínají růst příjmy domácností. Tím se zvyšuje ochota domácností půjčit si a pořídit si nové bydlení a banky na to půjčují ochotněji než v minulosti. Za této situace je přirozené, že ceny nemovitostí rostou. Nicméně v posledním roce se růst cen movitostí dostal do takových úrovní, které jsou nejen nejvyšší v Evropě, ale zároveň jsou rizikové z hlediska budoucnosti, jak pro ty, kteří si půjčují, tak pro ty, kteří ty úvěry poskytují.“ Největším meziročním růstem prošly nové nemovitosti v Praze, které se dostaly až o téměř 20 % než tomu bylo v roce 2016. Růst zaznamenala také větší krajská města, v menších lokalitách ceny nemovitostí spíše stagnovaly. Není však pravdou, že máme nejvyšší ceny v Evropě. Jak ukazuje pravidelně vydávaný Property Index společnosti Deloitte, jsme stále ve spodní polovině, daleko za Německem či Francií a Velkou Británií, kde je průměrná cena za m2 dokonce dvojnásobná ve srovnání s Českem. Růst cen se ale promítl také do stavebnictví, konkrétně do cen materiálu a souvisejících služeb. I zde je tedy nutné očekávat další pozvolné zdražování.
Éra levných peněz zřejmě končí a ruku v ruce s tím přibývá obav z přehřátí ekonomiky, prasknutí hypoteční bubliny a snad další ekonomické krize. Alespoň takto lze interpretovat výše zmíněná regulativní opatření. Na druhé straně stojí výsledky průzkumů, které ukazují, že jsou české domácnosti schopny splácet své dluhy bez problémů a trend jde spíše opačným směrem, než aby se konstantně či skokově zhoršoval (viz např. Češi splácejí své dluhy nejlépe za poslední čtyři roky). Daří se nadále i firmám a prognózy analytiků neočekávají výrazný propad ani růst nezaměstnanosti nepříznivým směrem. Jedno je však jisté – podmínky pro získání financí na pořízení vlastního bydlení budou z dlouhodobějšího hlediska stále horší.
Rok 2018 ukáže, zda zvítězí zdravý rozum a koupě vlastního domu či bytu bude pro běžného Čecha nadále dostupná, ačkoli se bezesporu jedná o největší životní investici, nebo zda trh podlehne neadekvátním zásahům shora a finanční instituce budou jen nečinně přihlížet dalším regulacím.
